固定資産の価格の決定方法と課税標準額
更新日：2012年4月1日
価格の決定方法と課税標準額
固定資産の価格は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、次の方法により評価し決定します。
| 土地： |
売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として、その土地の現況に応じて評価し価格を決定します。 |
| 家屋： |
再建築価格（その家屋と同一のものを評価の時点において新築するものとした場合に必要となる建築費）をもとに評価し価格を決定します。 |
| 償却資産： |
取得価格をもとにその耐用年数と取得してからの経過年数に応じる減価を考慮して評価し価格を決定します。 |
このようにして求められた価格が、原則として固定資産税の課税標準額となります。ただし、住宅用地のように課税標準の特例措置が適用される場合や、土地に対する負担調整措置が適用される場合には、課税標準額は価格よりも低く算定されます。
土地に対する措置
住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地（居住の用に供する家屋の敷地）については、税負担を特に軽減するために課税標準の特例措置が設けられています。
・課税標準額 評価額 特例率
区分 |
特例率 |
小規模住宅用地
（1戸につき200平方メートル以下の部分） |
6分の1 |
その他の住宅用地
（200平方メートルを超える部分） |
3分の1 |
・住宅用地の種類 住宅用地には次の二つがあります。
| 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地 |
その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで） |
| 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地 |
その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地 |
・住宅用地の範囲
|
家屋 |
居住部分の割合 |
住居用地の率 |
イ |
専用住宅 |
全部 |
1.0 |
ロ |
ハ以外の併用住宅 |
4分の1以上2分の1未満 |
0.5 |
| 2分の1以上 |
1.0 |
ハ |
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 |
4分の1以上2分の1未満 |
0.5 |
| 2分の1以上4分の3未満 |
0.75 |
| 4分の3以上 |
1.0 |
宅地の税負担の調整措置
課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることにより、負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されています。
なお、負担水準は次の算式によって求められます。
負担水準前年度課税標準額 （新評価額（ 住宅用地特例率（6分の1又は3分の1））
※小規模住宅用地、その他住宅用地については、新評価額に住宅用地の特例率を乗じます。
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（1）固定資産税額は、次のとおり求められます。
＜商業地等の宅地＞
課税標準額（価格70%）税率税額
※「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち、評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地（「宅地比準土地」といいます。）のことをいいます。
＜住宅用地＞
課税標準額（価格6分の1）税率税額
200平方メートルを超える住宅用地は3分の1となります。
（2）ただし、前年度の課税標準額が低い土地については、今年度の課税標準額は次のとおりとなります。
＜商業地等の宅地＞
今年度の価格Aと比べて
| （ア） |
前年度課税標準がAの60%以上70%以下の場合
前年度課税標準額を据え置きます。 |
| （イ） |
前年度課税標準がAの60%未満の場合
前年度課税標準額 A5%
（ただし、上記（イ）により計算した額が、Aの60%を上回る場合は60%、20%を下回る場合は20%が今年度の課税標準額となります。） |
＜住宅用地＞
今年度の価格に6分の1を掛けた額（本来の課税標準額B）と比べて
| （ア） |
前年度課税標準がBの90%以上100%未満の場合
前年度課税標準額を据え置きます。 |
| （イ） |
前年度課税標準がBの90%未満の場合
前年度課税標準額B5%
（ただし、上記（イ）により計算した額が、Bの90%を上回る場合は90%、20%を下回る場合は20%が今年度の課税標準額となります。） |
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農地の税負担の調整措置
農地についても、負担水準の区分に応じてなだらかな負担調整措置が導入されています。
負担水準 |
負担調整率 |
0.9以上 |
1.025 |
0.8以上0.9未満 |
1.05 |
0.7以上0.8未満 |
1.075 |
0.7未満 |
1.10 |
※農地は、一般農地（農地評価）と市街化区域農地（宅地並み評価）に区分され、市街化区域農地の課税標準額は、原則として、評価額3分の1となります。
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住宅に対する減額措置
新築や改修工事を行った場合に一定の要件を満たすものについて、次のとおり固定資産税の減額措置があります。
- 新築住宅に対する減額措置
- 既存の住宅に耐震改修工事を行った場合の減額措置
- 既存の住宅にバリアフリー改修工事を行った場合の減額措置
- 既存の住宅に現行の省エネ基準に適合する省エネ改修工事を行った場合の減額措置
- 認定長期優良住宅に対する減額措置
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1.新築住宅に対する減額措置
平成26年3月31日までに新築された住宅のうち、次の要件を全て満たしている住宅については、一定期間の固定資産税額が2分の1に減額されます。なお、5の認定長期優良住宅に対する減額措置と同時に受けることはできません。また、都市計画税は減額されません。
■要件
ア 専用住宅や併用住宅（居住部分が延べ床面積の2分の1以上のもの）であること。
イ 床面積要件（併用住宅にあっては居住部分の床面積）・・・50平方メートル（一戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル）以上280平方メートル以下
■減額される範囲
住居として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものはその全部が、120平方メートルを超えるものは120平方メートル分に相当する部分が減額の対象になります。
なお、併用住宅における店舗部分、事務所部分などは減額の対象となりません。
■減額される期間
ア 一般の住宅（イ以外の住宅）：新築後3年間
イ 3階建以上の中高層耐火住宅：新築後5年間
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2.既存の住宅に耐震改修工事を行った場合の減額措置
個人が、建築基準法に基づく耐震基準（昭和56年6月1日施行）に適合させるよう一定の改修工事を行った場合に、次の要件を全て満たすものについて、一定期間の固定資産税額が2分の1に減額されます。また、都市計画税は減額されません。
■要件
ア 昭和57年1月1日以前から存していた住宅であること。
イ 平成18年1月1日から平成27年12月31日までの間に行った工事であること。
ウ １戸当たりの耐震改修にかかる工事費が、30万円以上であるもの。
■減額される範囲
住居として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものはその全部が、120平方メートルを超えるものは120平方メートル分に相当する部分が減額の対象になります。
■減額される期間
- 平成18年〜21年に工事を行った場合： 工事完了の翌年度から3年間
- 平成22年〜24年に工事を行った場合： 工事完了の翌年度から2年間
- 平成25年〜27年に工事を行った場合： 工事完了の翌年度から1年間
この手続きを受けようとするときは、改修後3か月以内に建築士等が発行した証明書を添えた申告書の提出が必要です。
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3.既存の住宅にバリアフリー改修工事を行った場合の減額措置
次の要件を全て満たす改修工事を行った場合に、各住宅で1回のみ、翌年度分の固定資産税が3分の１減額されます。
なお、1の新築住宅に対する軽減措置、2の耐震改修工事に対する軽減措置、または5の認定長期優良住宅に対する減額措置と同時に受けることはできません。また、都市計画税は減額されません。
■要件
| ア |
平成19年1月1日以前から存していた住宅であること。（居住部分が延べ床面積の2分の1未満の併用住宅及び賃貸住宅を除きます。） |
| イ |
住宅に次のいずれかの者が居住していること。
- 65歳以上の者
- 要介護認定又は要支援認定を受けている者
- 障害者
|
| ウ |
平成25年3月31日までに行った次の工事で、補助金等を除く自己負担額が30万円以上のもの。
- 廊下の拡幅
- 階段の勾配緩和
- 浴室の改良
- トイレの改良
- 手すりの取り付け
- 床の段差の解消
- 引き戸への取り替え
- 床表面の滑り止め化
|
■減額される範囲
住居として用いられている部分の床面積が100平方メートルまでのものはその全部が、100平方メートルを超えるものは、100平方メートル分に相当する部分が減額の対象になります。
手続きを受けようとするときは、改修後3か月以内に、次の書類を添付した申告書の提出が必要です。
- 納税義務者の住民票の写し
- 高齢者の住民票の写し、介護保険証の写し、障害者手帳の写しなど（居住者が該当するもののみ）
- 工事明細書、工事写真、及び領収書、又は改修工事の証明書
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4.既存の住宅に現行の省エネ基準に適合する省エネ改修工事を行った場合の減額措置
次の要件を全て満たす改修工事を行った場合に、各住宅で1回のみ、翌年度分の固定資産税が3分の1減額されます。
なお、1の新築住宅に対する軽減措置、2の耐震改修工事に対する軽減措置、または5の認定長期優良住宅に対する減額措置と同時に受けることはできません。また、都市計画税は減額されません。
■要件
| ア |
平成20年1月1日以前から存していた住宅であること。（居住部分が延べ床面積の2分の1未満の家屋及び賃貸住宅を除きます。） |
| イ |
平成25年3月31日までに、現行の省エネ基準に適合する次の工事を行い、その費用が30万円以上のもの。 |
- 窓の断熱改修工事（必須）
- 床の断熱改修工事
- 天井の断熱改修工事
- 壁の断熱改修工事
■減額される範囲
住居として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものはその全部が、120平方メートルを超えるものは120平方メートル分に相当する部分が減額の対象になります。
この手続きを受けようとするときは、改修後3か月以内に、次の書類を添付した申告書の提出が必要です。
- 納税義務者の住民票の写し
- 省エネ基準に適合することを証する証明書（建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関が作成したもの）
- 工事明細書、領収書など
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5.認定長期優良住宅に対する減額措置
平成26年3月31日までに新築された住宅のうち、次の要件を全て満たしている住宅については、一定期間の固定資産税額が2分の1に減額されます。なお、1の新築住宅に対する減額措置と同時に受けることはできません。また、都市計画税は減額されません。
■要件
| ア |
長期優良住宅の普及の促進に関する法律第6条の規定による認定を受けた住宅であること。 |
| イ |
専用住宅や併用住宅（居住部分が延べ床面積の2分の1以上のもの）であること。 |
| ウ |
床面積の要件の適用は次のとおりとなります。（併用住宅にあたっては居住部分の床面積）
・ 50平方メートル（一戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル）以上280平方メートル以下 |
■減額される範囲
住宅として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものはその全部が、120平方メートルを超えるものは120平方メートル分に相当する部分が減額の対象になります。
なお、併用住宅における店舗部分、事務所部分などは減額の対象となりません。
■減額される期間
ア 一般の住宅（イ以外の住宅）：新築後5年間
イ 3階建以上の中高層耐火住宅：新築後7年間
この手続きを受けようとするときは、新築の翌年1月31日までに、認定通知書（長期優良住宅の普及の促進に関する法律第7条の規定による）の写しを添付した申告書の提出が必要です。
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